法拍房:涉嫌違法,安徽、江蘇高院對「不交吉」拍賣說不!

張茂榮 發表於[2018-12-06]


文|信榮(全國)房地產律師團隊首席律師 張茂榮


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如第一季評論所言,筆者認為不交吉(指法院不負責清房交付)屬於違法的「懶漢式執法」,但又有法律人提出法院拍賣公告明示不清場交房屬合法邀約,競買人知曉而競買構成承諾,不交吉拍賣合法,故而撰寫本文商榷之。


一、財產交付是執行法院的法定職責


2017年1月1日實施的《最高人民法院關於人民法院網路司法拍賣若干問題的規定》第6條規定:


實施網路司法拍賣的,人民法院應當履行下列職責:

......

(七)辦理財產交付和出具財產權證照轉移協助執行通知書;

......

(九)其他依法由人民法院履行的職責。


根據上述規定,辦理財產交付是執行法院義務,執行法院必須履行,不能怠於履行,更不能明目張胆公示不履行。


二、清場交房是執行法院的基本義務


2005年1月1實施的《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第30條規定:人民法院裁定拍賣成交或者以流拍的財產抵債后,除有依法不能移交的情形外,應當於裁定送達后十五日內,將拍賣的財產移交買受人或者承受人。被執行人或者第三人佔有拍賣財產應當移交而拒不移交的,強制執行


根據該規定,除有依法不能移交的情形外,執行法院不但負有限期移交拍賣財產的義務,而且還有對被執行人、案外人強制清場的義務。


三、法院執行義務不能通過單方聲明方式自我免除


如上,清場交房是執行法院的職責和義務,必須得以履行,而不交吉拍賣中,執行法院在拍賣前公然宣告不負責清場交房,本質是自我免除了法定的清場交房義務,是明目張胆的執行不作為。


四、交付是法定委託拍賣合同必備條款


《拍賣法》第44條規定了委託拍賣合同應當載明的事項,其中第(五)項就是「拍賣標的交付或者轉移的時間、方式」,該規定也說明了交房是拍賣的必備程序,不交付、實現不了使用價值的拍賣對於競買人來說沒有意義。


五、不清場交房公告不構成合法邀約


部分法律人認為,拍賣公告明示執行法院不清場交房屬邀約行為,競買人明知而參與競買屬承諾行為,成交后競買人據此無權要求實際佔有人騰房,筆者認為:只有合法有效的邀約才發生法律效力,執行法院公告不清場交房本身違反最高人民法院規定,不具有法律效力。


他山之石:安徽、江蘇高院規定拍賣房必須交付


2018年8月15日,安徽省高級人民法院出台《關於強制執行中房屋騰退若干問題的指導意見》,其中第3條規定:執行法院拍賣房屋時,原則上應當先清空后拍賣;確有特殊情況未能清空的,可先行拍賣,但應當在拍賣公告中說明未予清空的原因,且必須在交付前予以清空。執行法院對於裁定確認拍賣、變賣成交、以物抵債的房屋,應負責交付


2017年4月10日,江蘇省高級人民法院出台《關於正確適用網路司法拍賣若干問題的規定》,其中第三條「關於清空、交付要求」規定:法院拍賣不動產時,除法律另有規定外,一般均應清空后再拍賣;法院對於拍賣成交需要交付買受人的不動產,一般均應負責交付買受人


而江蘇省梁溪區人民法院《關於加強拍賣房屋清場交付工作的意見》則直接規定:對符合清場條件的拍賣房屋,原則上清場后交付拍賣,重點為設定抵押權的住宅房屋。交拍房屋有居住人或存在租賃關係,但沒有調查材料的、調查沒有到位的、應清場而未清的,一局網拍組退還材料,暫緩掛拍。產權清楚、無權利負擔和瑕疵的交拍房屋,不得在拍賣公告和拍品描述中標註「法院不負責清場」字樣或作出類似表述


福建省福安市人民法院《關於執行強制騰房的若干規定》規定:凡提交拍賣的房產,一般在提交拍賣前騰空未騰空的,要求在拍賣成交后一個月內騰空,至遲不得超過二個月。執行局每月至少組織兩次騰房行動,時間為每月上旬的周五和下旬的周五,必要時可隨時組織強制騰房


信榮說:競買人可以對法院不交吉結案行為申請複議


1、合同具有相對性,即便法院拍賣公告屬於合法邀約,具有法律效力,也只是產生在執行法院和競買人的拍賣法律關係當事人之間,免除的也只是執行法院的交付義務,而不能免除債務人、被執行人或非法佔有第三人的義務;


2、拍賣是買賣的一種特殊形式,本質仍然屬於買賣行為,競買人因此獲取的房屋所有權與普通買賣無異,同樣受《物權法》保護,同樣屬於對世權,享有佔有、使用、收益、處分並排除他人干涉的權利;


3、按廣州中院不交吉法拍房競買人無權請求原業主騰房的觀點,所有不交吉法拍房買家都將因趕不走原業主,對所拍房屋永久喪失使用權,如此必然導致無人競買或者逼使競買人通過非法手段強制清房(極易引發惡性事件);


4、針對法院不交吉拍賣,競買人競買后可要求繼續執行,執行法院執行終結的,可以申請複議,複議維持的,可以委託律師依法維權。



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