焦點|廣東高院:捆綁裝修合法,購房者不能單獨解除!

張茂榮 發表於[2018-12-14]

文|張茂榮 信榮(全國)房地產律師團隊首席律師


裁判要旨:《委託裝修合同》並非獨立的合同,所約定的裝修費用反映的並非真實裝修成本,而是房價款的一部分,與「毛坯房」買賣合同所約定的價款共同構成房屋的總價款。購房者無權單獨撤銷/解除裝修合同,開發商有權在未收到全部裝修款前拒絕交樓,並要求購房者按「毛坯房」買賣合同約定支付逾期付款違約金。


為避免開發商混淆視聽,拿政府鼓勵裝修一次到位為捆綁裝修辯護,筆者曾撰文《捆綁裝修:與政府鼓勵的住宅產業化裝修一次到位有何區別?》,就兩者予以比較,並認為政府鼓勵的裝修一次到位必須是「單價格,單合同」,凡是採用「雙價格,雙合同」,指定第三方裝修公司裝修的均為違規的捆綁裝修。


捆綁裝修雖然違規,但是否違法?是否構成欺詐?是否導致房屋買賣合同有效而裝修合同無效或被撤銷?購房者是否有權以開發商強迫簽約為由保留購房合同解除裝修合同?即購房者是否有權只要房不要裝修?......這是每位捆綁裝修購房者所關心的現實問題,筆者就此檢索判例並分析如下:


真實案例:王靜、廣州南沙經濟技術開發區碧桂園物業發展有限公司裝飾裝修合同糾紛案


案號:(2016)粵民申4838號


判決日期:2017.01.23


審理法院:廣東省高級人民法院


裁判要旨:


《委託裝修合同》並非獨立的合同,所約定的裝修費用反映的並非真實裝修成本,而是房價款的一部分,與「毛坯房」買賣合同所約定的價款共同構成房屋的總價款。購房者無權單獨撤銷/解除裝修合同,開發商有權在未收到全部裝修款前拒絕交樓,並要求購房者按「毛坯房」買賣合同約定支付逾期付款違約金。


基本案情:


碧桂園公司是涉案樓盤開發商,誠加公司為碧桂園指定裝修公司。


2013年6月5日,王靜與碧桂園公司簽訂《商品房買賣合同》購買涉案房屋,總價838996元,逾期付款按日萬分之三支付違約金,約定交房時間為2014年11月30日前,交房標準為毛坯房,碧桂園公司不負責裝飾。


同日,王靜、誠加公司、碧桂園公司三方簽訂《委託裝修合同》約定:王靜委託誠加公司包工包料裝修涉案房屋,裝修費246680元(近購房款的30%)誠加公司於170天內(2015年5月20日前)完成房屋的裝修裝飾。


上述合同簽訂后,王靜依約支付了全部購房款,但未支付裝修費,誠加公司及碧桂園公司因此未交房。


2015年誠加公司起訴王靜要求支付裝修費,因未繳受理費按撤訴處理,王靜反訴要求撤銷《委託裝修合同》,按市場價支付裝修款,並由誠加公司、碧桂園公司賠付2015年5月20日後的租金損失。


另查:


1、2013年4月12日廣州市國土資源和房屋管理局發布《關於落實廣州市房地產市場調控政策加強房地產市場監管的通知》規定:從2013年4月24日起,本市(含市轄10區、從化市和增城市)實行商品住宅預(銷)售網上價格申報,房地產開發企業預(銷)售商品住宅前,應辦理預售價格網上申報,並接受國土房管部門的價格指導。未辦理網上價格申報或申報價格過高且不接受國土房管部門指導的,暫不核發預售許可證;超過申報價格銷售的,暫停網上籤訂商品房買賣合同。


2、廣州市南沙區檔案館存檔涉案樓盤工程項目城建檔案顯示該工程項目交樓標準為精裝修(一審法院依職權調查)。


王靜反訴:


1、《委託裝修合同》簽訂過程充滿欺騙。在定金變成房款后,銷售人員才告知要簽雙合同,簽了雙合同後到辦理貸款時,才知道裝修款只能作消費貸款,利率上浮50%,三到五年還請,而住房優惠貸款是85折利率,該情況在簽合同之前沒有任何說明。


2、實際裝修價值與《委託裝修合同》約定的裝修款差額巨大。合同約定裝修總價為246680元,按套內面積計算3642元/平米,實際不到1000元/平米。


3、雙合同中的裝修合同以合法形式掩蓋非法目的,應確認為無效合同。捆綁裝修的強制搭售行為侵犯業主的自主選擇權,裝修價格遠遠高於市場實際價格,屬不公平交易的變相漲價行為,開發商違背了政府限價政策。


4、《委託裝修合同》屬可撤銷合同。開發商利用自己的優勢和對方經驗不足,致使雙方的權利義務明顯違反公平、等價有償的原則,應認定為顯失公平,屬於可撤銷的合同。簽合同時隻字未提裝修款為房款組成部分,故意隱瞞重要事實,使對方在違背真實意思的情況下訂立合同,構成嚴重欺騙行為,給當事人帶來重大經濟損失,受損害方有權請求法院撤銷合同。


裝修公司及開發商抗辯:


涉案樓盤是以精裝房報建並準備帶精裝修出售,因銷售過程中遇到政府限價才將原本一個購房合同拆分為毛坯房和裝修兩份合同分別簽約。


一審判決:


廣州市南沙區人民法院經審理認為(原文):誠加公司、碧桂園公司和王靜雖然簽訂《委託裝修合同》,約定將涉案房屋交給誠加公司裝修,但碧桂園公司在向王靜發出收樓通知書時,涉案房屋已經是帶精裝修狀態。根據上述情形,並結合當時的房地產市場調控政、涉案房屋相關城建檔案資料及當事人陳述等事實,可以認定王靜在購買涉案房屋時,雖然分別與碧桂園公司、誠加公司簽訂「毛坯房」買賣合同和裝修合同,但涉案房屋實際上是帶裝修出售,裝修合同所約定的裝修費用反映的並非真實裝修成本,而是房價款的一部分,其與「毛坯房」買賣合同所約定的價款,共同構成涉案房屋的總價款,因此,誠加公司、碧桂園公司和王靜簽訂《委託裝修合同》時不存在顯失公平的情形。另王靜在簽訂《委託裝修合同》前,碧桂園公司的銷售人員已告知其需要簽訂「毛坯房」買賣合同和裝修合同,因此,誠加公司、碧桂園公司和王靜簽訂《委託裝修合同》亦不存在誠加公司、碧桂園公司欺詐的情形及王靜重大誤解的情形,王靜反訴請求撤銷《委託裝修合同》的依據不足,不予支持。裝修款實際是房款的一部分,王靜關於按市場正常價格評估裝修價值,並按市場價格交付裝修費的主張依據不足,亦不予支持。王靜要求誠加公司及碧桂園公司支付從2015年5月20日起租金的主張,缺乏合同及法律依據,原審法院不予支持。


2016年2月19日一審判決:駁回反訴原告王靜的反訴請求。


王靜上訴:


王靜不服一審判決上訴要求撤銷一審判決,主要理由:


1、一審法院以簽合同時存在房地產調控政策、涉案房屋以精裝房報建銷售及當事人陳述為由,就認定裝修款是房款的一部分,是典型的枉法裁判。簽合同時,沒有任何人告知裝修款是房款的組成部分,開庭審理時,才第一次聽說裝修款中包含部分房款。既然是兩個合同,房款就是房款,裝修款就是裝修款,《委託裝修合同》里沒有一個字能證明裝修款里包含房款,涉案房屋相關城建檔案資料也絲毫沒有體現裝修款里包含房款,既然是帶裝修報建,就意味著簽了購房合同就包含了裝修款,再收裝修款是雙重收費,是非法行為。


2、碧桂園公司規避限價簽訂雙合同捆綁裝修,不僅在行政層面屬於違規行為,在法律層面上也屬違法行為。法院明知這一點,卻把國家的房產調控政策作為碧桂園欺詐業主的理由。樓市限價是為了促進房產市場平穩運行,碧桂園作為品牌房企更應嚴格遵守。


二審判決:


廣州市中級人民法院經審理認為(原文):從《委託裝修合同》內容上看,各方當事人缺乏對相關裝修條款的明確約定,沒有約定各類裝修對應的單價、面積、材料、品牌等等,雖然約定了裝修價款的總額,卻沒有關於金額如何構成的約定。而且,本案碧桂園公司向王靜發出收樓通知書時,涉案房屋已經是帶精裝修狀態,碧桂園公司、誠加公司也確認涉案房屋裝修是由碧桂園公司施工完成的。由此可見,該《委託裝修合同》的簽訂主體、合同條款及實際履行情況均有異於日常的裝修合同。結合當時的房地產市場調控政策、涉案房屋相關城建檔案資料,原審法院認定裝修合同所約定的裝修費用反映的並非真實裝修成本,而是房價款的一部分,與其「毛坯房」買賣合同所約定的價款,共同構成涉案房屋的總價款並無不當。王靜以欺詐為由主張撤銷《委託裝修合同》,但未能提供證據證明其在簽訂合同時存在被欺詐或重大誤解的情形,故原審法院不予支持王靜要求撤銷《委託裝修合同》的主張,並無不當,本院予以維持。至於王靜要求按市場正常價格評估裝修價值,支付房屋的裝修費,由於裝修款實際是房款的一部分,故原審不予支持王靜該主張亦無不當。關於王靜要求賠償房屋租金損失,亦缺乏法律和合同依據,本院不予支持。


2016年7月1日二審判決:駁回上訴,維持原判。


王靜再審:


王靜不服二審判決,向廣東省高級人民法院申請再審,理由如下:


一、二審法院判決認定的基本事實沒有任何證據證明,二審法院以《委託裝修合同》有異於日常的裝修合同這個理由來掩蓋被申請人的欺詐,沒有任何法律依據,更違背常理。二審法院在被申請人沒有任何證據證明裝修款里包含房款的情況下,就否定欺詐,認定裝修款里包含房款是錯誤的。請求撤銷二審判決,依法改判支持王靜要求撤銷裝修合同,按市場正常價格評估裝修價值,按市場正常價格交付裝修款,並由被申請人按市場價格賠償房租的請求。


再審判決:


廣東省高級人民法院經審理認為(原文):王靜、碧桂園公司、誠加公司是《委託裝修合同》的簽訂主體。從該合同內容上看,各方當事人缺乏對相關裝修條款的明確約定,沒有約定各類裝修對應的單價、面積、材料、品牌等等,雖然約定了裝修價款的總額,卻沒有關於金額如何構成的約定。誠加公司、碧桂園公司和王靜雖然簽訂了《委託裝修合同》,約定由王靜在辦理收樓手續時或由碧桂園公司在約定的收樓期限屆滿之次日,將涉案房屋交給誠加公司裝修,但碧桂園公司在向王靜發出收樓通知書時,涉案房屋已經是帶精裝修狀態。碧桂園公司、誠加公司也確認涉案房屋裝修是由碧桂園公司施工完成的。由此可見,該《委託裝修合同》的簽訂主體、合同條款及實際履行情況均有異於日常的裝修合同。結合當時的房地產市場調控政策、涉案房屋相關城建檔案資料,二審法院認定裝修合同所約定的裝修費用反映的並非真實裝修成本,而是房價款的一部分,與其「毛坯房」買賣合同所約定的價款,共同構成涉案房屋的總價款並無不當。王靜以欺詐為由主張撤銷《委託裝修合同》,但王靜未能提供證據證明其在簽訂合同時存在被欺詐或重大誤解的情形,故二審法院不予支持王靜要求撤銷《委託裝修合同》的主張,並無不當。至於王靜要求按市場正常價格評估裝修價值,支付房屋的裝修費,由於裝修款實際是房款的一部分,故二審不予支持王靜該主張亦無不當。關於王靜要求賠償房屋租金損失,亦缺乏法律和合同依據,原判決不予支持正確。


2017年1月23日再審判決:駁回王靜的再審申請。


後續:碧桂園公司另案起訴王靜支付購房款(即裝修款)及違約金獲支持


上述案件結束后,2017年8月29日碧桂園公司以王靜為被告、誠加公司為第三人另案提起訴訟,要求王靜支付所購兩套房屋剩餘購房款(裝修款各246680元),並按毛坯房《商品房買賣合同》約定的日萬分之三支付違約金。


王靜反訴要求誠加公司對涉案房屋重新裝修達到《委託裝修合同》約定的裝修價值標準,碧桂園公司立即無條件交付涉案房屋並支付涉案房屋的租金、逾期交樓違約金扣減裝修款后的餘款等。主要理由是:已向碧桂園公司付清房款,完全具備收樓條件,且碧桂園公司已向王靜發出收樓通知。《商品房買賣合同》與《委託裝修合同》涉及兩個不同的法律關係,裝修款糾紛不影響收樓。根據合同相對性原則,誠加公司才是裝修合同的相對方,碧桂園公司不是適格原告。


一審法院認為:涉案房屋實際上是帶裝修出售,生效判決已認定《委託裝修合同》所約定的裝修費用是案涉房屋房價款的一部分,且誠加公司明確確認該款項的權利人為碧桂園公司,誠加公司對此不主張任何權利,而由碧桂園公司主張,並有通知王靜。據此,碧桂園公司有權向王靜主張《委託裝修合同》約定的款項及違約金。王靜未按合同約定支付該款項,已經構成違約,碧桂園公司訴請王靜支付欠付款項246680元及自逾期之日起至還清之日止違約金合理有據,一審法院予以支持。裝修款項是屬於購房價款的一部分,合同約定支付時間在交樓時間之前,王靜未按合同約定時間支付,碧桂園公司有權拒絕交樓


一審判決:王靜支付約定的剩餘購房款(裝修款)並按日萬分之三支付違約金至實際付清之日止(違約金總額不得超過本金),駁回王靜全部反訴請求。


二審判決:2018年2月6日駁回上訴,維持原判。


他山之石:


案例1:阜陽市潁州碧桂園房地產開發有限公司、阜陽城南晉智房地產開發有限公司委託合同糾紛系列案


案號:(2018)皖12民終514、518、516、505、508、502、507、511、512、1086、1087、1089、1093、1094、1096、1097、1098、1099、1100、1516、1517、1527、1581、1584、1585、1586、1588、1589、1591、1592、1593、1594、1604、1605、1609、1610、1612號37案


判決日期:2018.4.6至2018.7.10


審理法院:安徽省阜陽市中級人民法院


裁判要旨:


購房者簽訂的系購買精裝修房的合同,雖然分別與開發商簽訂《裝修合同》和《商品房買賣合同》,但《裝修合同》約定的裝修費用反映的並非真實的裝修成本,而是房價款的一部分,與購房合同約定的價款共同構成房屋的總價款,購房者單獨要求解除《裝修合同》不符合法律規定。若認為具有解除的法定事由,可以對涉案裝修合同、商品房買賣合同一併予以解除。


案例2:購房者訴北京田家園新城房地產開發有限公司等確認合同效力糾紛系列案


案號:(2015)房民初字第13024、13025、13026、13027、13028、13029、13030、13031、13032、13033、13034號11案


判決日期:2015.11.5至2015.11.30


審理法院:北京市房山區人民法院、北京市大興區人民法院


裁判要旨:


1、捆綁裝修並不侵犯購房者的自主選擇權和公平交易權。並非一家房地產開發商在該地段銷售商品房,購房者明知裝修協議內容而簽訂,如其不同意完全有理由拒絕簽訂,進而有條件選擇購買其他地段的房屋;


2、樓市政策不屬於法律和行政法規,是否違反這些規範性文件不能作為判斷合同效力的依據。捆綁銷售折算后的房價有可能高於政府指導價格,但實際銷售價格高於政府指導價格並不必然導致銷售目的不符合法律規定,也並不必然致使合同無效,故購房者提出開發商拆分價格、捆綁裝修的做法實際在掩蓋變相漲價之非法目的,已然構成以合法形式掩蓋非法目的之主張,不予採信


3、涉訴銷售項目的業主具有特定性,不涉及不特定公眾利益人的合法利益,即不涉及社會公共利益,主張涉訴裝修協議損害社會公共利益的主張,不予採信。


信榮說:判決縱容開發商違規!


1、裝修款屬於房款組成部分的觀點值得商榷。通過上述判例可以看出:


1)一開始碧桂園公司都不認為裝修款是購房款的組成部分:碧桂園公司在購房者支付完畢毛坯房購房款后就發出了入伙通知,表明其已確認購房者支付完畢購房款;碧桂園公司另案以「裝修款本質屬於購房款,購房者拖欠購房款」為由起訴並獲法院支持,是在裝修公司依據裝修合同起訴購房者追討裝修款並按撤訴處理,在購房者反訴,法院認為裝修款屬於購房款組成部分判決生效之後,是以法院在先判決觀點為基礎的;


2)裝修合同的簽約主體是具有獨立法人資格的裝修公司和購房者,而買賣合同的簽約主體則是開發商和購房者,兩個合同主體不同,性質不同,標的不同,履行期限不同,且簽約前開發商並未告知購房者裝修款是購房款組成部分,因為開發商裝修「貨不對板」(裝修價格不值約定價格)、裝修合同約定細節不明推定裝修款屬於購房款依據不足;


3)政府備案的預售合同為毛坯房,買賣合同約定交房標準也是毛坯交房,城建檔案精裝修交樓標準系開發商所為與購房者無關,屬於單方行政備案非雙方合意行為,且與預售合同不符,對購房者沒有約束力;


4)開發商的違規行為不能成為其違規權益的保護屏障。上述案件判決開發商勝訴的原因都因為開發商違反了預售限價令,可謂「因禍得福」,而開發商違反備案限價政策,通過捆綁裝修變相漲價本身屬於嚴重違規行為,損害了社會公共利益(簽約前合同買方不特定,北京法院以購房后業主具有特定性為由否認社會公共利益錯誤),侵害了所有不特定購房者的合法權益,發生爭議后反而因此按照拖欠購房款判決購房者支付裝修款,並按毛坯房買賣合同約定支付裝修合同遲延付款違約金不符合公平原則。


2、確認開發商捆綁裝修違規不違法,支持捆綁裝修合同的法律效力,並判決購房者按購房合同支付裝修款遲延付款違約金,導致司法判決與樓市調控政策背道而馳,將引導開發商通過捆綁裝修方式突破限價令(如涉案房屋裝修款已近購房款的30%),樓市限價令將淪為廢紙一張!


3、雖然筆者不認同法院判決觀點,但訴訟到法院,最終還是判決說了算,點評僅供交流,不做建議(因開發商捆綁裝修在全國範圍內具有普遍性,建議最高人民法院能夠踐行社會責任,對此類案件出具指導意見,兼顧開發商利益和社會公共利益);


4、辦理房地產案件必須熟知房地產政策,房地產律師不應只是合同法、房地產法專家,同時也應該是樓市政策專家,特別是因政策變化而引發的二手房交易糾紛。



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