網紅盤:萬科星城「貸款門」事件法律評析

張茂榮 發表於[2018-12-02]

萬科星城業主群《號召書》


文|信榮(全國)房地產律師團隊首席律師 張茂榮


2018年11月28日21點,深圳沙井萬科星城微信開盤,超2000人參與選房,網傳不足半小時賣約1900套,吸金84億,刷新了深圳開盤成交記錄,並因此收穫「網紅盤」美名。


昨天(11月30日)下午有萬科星城業主在群發布《關於反對萬科星城樓盤項目侵犯消費者自主選擇權的號召書》,顯示購房者與開發商爭議在於:開發商指定購房者在其合作銀行按揭付款,而購房者認為自選銀行利率更低,要求開發商允許自選或開放更多低利率銀行供購房者選擇(詳見上圖)。


今天,騰訊智慧房產就此採訪筆者,現將觀點整理如下,與各方商榷:


1、購房者享有締約自由,開發商無權為購房者指定按揭銀行


根據《合同法》第4條規定,當事人依法享有自願訂立合同的權利,任何單位和個人不得非法干預。購房者購房與開發商之間形成房屋買賣合同關係,按揭貸款與按揭銀行之間形成借款合同關係,兩個合同相互獨立,購房者有權根據自身意願選擇低利率低銀行貸款支付開發商購房款,開發商不能強迫購房者在其關聯合作銀行按揭。


2、按揭擔保不能成為開發商有權指定銀行的理由


商品房預售期間房屋尚未辦理房產證,沒有辦法辦理購房者名下的房屋抵押登記。為防範風險,按揭銀行都要求開發商提供階段性擔保,保證如購房者斷供由開發商承擔連帶責任,直至辦出房地產權證及購房者名下抵押登記才能解除擔保,這也是部分法律人士認為開發商有權要求購房者在其指定合作銀行按揭的理由,但該理由顯然無法成立,因為無論購房者在哪個銀行按揭,開發商承擔的擔保責任都是一樣的,自選銀行不會增加其風險。


3、開發商亦享有締約自由,購房者也無權強迫開發商為其自選銀行擔保


締約自由原則同時適用於開發商和購房者按揭銀行之間的擔保合同,購房者也不能強迫開發商為自己另行尋找的按揭銀行提供擔保,如果購房者堅持自選銀行按揭,只要開發商拒絕擔保,仍然可以導致購房者按揭不成。


4、雙方爭議只能協商解決


鑒於雙方都有締約自由,開發商不能強迫購房者在其指定合作銀行按揭,購房者不能強迫開發商為其自選銀行按揭擔保,問題的解決還需要雙方自行協商一致。


5、開發商可後退一步,否則自身利益受損


開發商為購房者指定按揭銀行目的在於確保合作銀行儘快放款,回籠資金(當然也不排除為合作銀行拉業務的情況),但筆者認為商品房預售合同有購房者按揭完成全部購房款支付的截止時間及逾期支付的違約責任,即便購房者選擇其他銀行按揭不能及時放款,開發商的權益也可以得到保障,不應當以無法確保及時回款為由排除購房者自選銀行按揭付款,同時雙方僵持不下的結果是開發商遲遲收不到房款,而購房者卻可以遲延月供,受損方還是開發商自身。


結束語:合同已有約定購房者在開發商指定銀行按揭的,購房者無權另行自選。


如果雙方簽訂的房屋買賣合同中有明確約定購房者只能在開發商指定銀行按揭貸款,只要該約定為雙方當事人真實意思表示,對購房者即有法律約束力,購房者拒不同意導致合同不能履行的構成違約,開發商有權追究購房者的違約責任。



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